Társasházak adózásának alapvető szabályai
A társasházközösségnek, ha adókötelezettsége keletkezik (a közös tulajdont hasznosítja, munkabért, megbízási díjat, közös képviselő részére tiszteletdíjat fizet ki stb.) ettől számított 15 napon belül be kell jelentkeznie az illetékes első fokú adóhatósághoz.
A bejelentkezési kötelezettségnek a „Bejelentkezési lap a jogi személyek, a jogi személyiséggel nem rendelkező egyéb társaságok és szervezetek részére” megnevezésű nyomtatványon kell eleget tenni, amely a nyomtatványboltban beszerezhető.
A társasházközösségnek a magánszemélyek jövedelemadójáról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja. tv.), a foglalkoztatás elősegítéséről és a munkanélküliek ellátásáról szóló módosított 1991. évi IV. törvény (Fl. tv.) az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (Eüh. tv.) és az általános forgalmi adóról szóló módosított 1992. évi LXXIV. törvény (Áfa. tv.) egyes rendelkezéseiből, valamint a foglalkoztatásból eredő biztosítási kötelezettséghez kapcsolódóan következhetnek adó- és járulékkötelezettségei.
Az Szja tv. szerint 2001-től érvényesülő szabályozás lényege, hogy a társasháznál keletkező minden jövedelemre kiterjedő külön rendezéseket tartalmaz a törvény. Az változatlan, hogy a társasházak kizárólag az Szja. tv. alanyaiként adókötelesek a közös név alatt megszerzett jövedelem után akkor is, ha a tulajdonostársak nem kizárólag magánszemélyek, de akkor is, ha magánszemély tulajdonos nincs is közöttük.
Az Szja tv. szerinti adózás kiinduló alapja a számvitel által előírt könyvelés, amelynek a társasház minden bevételét tartalmaznia kell.
E bevételek közül az ún. „Külön adózó jövedelmek” körébe tartózók esetében a törvényi rendelkezés úgy írja elő a jövedelemszámítás, az adómegállapítás és -megfizetés kötelezettségét, mintha a bevétel megszerzője magánszemély lenne, kimondva, hogy ez esetben a társasház tekintendő magánszemélynek. Kivételt képez a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származó bevétel, amelyet a törvény nevesítetten átsorol a társasház más bevételei közé. A külön adózó jövedelmek közül azok, amelyek a társasháznál nem értelmezhetők (egyéni vállalkozásból származó jövedelem, kisösszegű kifizetés, életjáradék stb.), a szabályok alkalmazása értelemszerűen fel sem merülhet.
A külön adózó jövedelmekre vonatkozó szabályok körébe tartozó, a társasházaknál is előforduló bevétel lehet az ingó és ingatlan vagyon átruházásából, kamatból, osztalékból, árfolyamnyereségből, tőkepiaci ügyletekből, természetbeni juttatásból, kamatkedvezményből, nyereményből származó bevétel. Ezeket – a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházásából származó bevételt kivéve – a vonatkozó szja-szabályok szerint kell kezelni, vagyis a jövedelmet, az adót úgy kell a kifizetőnek vagy a társasháznak megállapítania és megfizetnie, mintha a jövedelem megszerzője magánszemély lenne. Minthogy ezen jövedelmek után általában ún. forrásadót kell fizetni (amely egyes esetekben nulla, de pl. a természetbeni juttatások után 44 százalék is lehet!) az adóztatás – miként a magánszemélyeknél – egyszerű, mert legtöbb esetben a kifizető szintjén rendeződik. Ebből következően az ilyen adózott jövedelmek miatt a társasházat már nem terheli további adókötelezettség, azt a tulajdonostársak közös döntéssel akár fel is oszthatják, és a törvény rendelkezése szerint ilyenkor a magánszemély tulajdontársnak nincs már további adókötelezettsége (természetesen a nem magánszemély tulajdonostársakra ez nem vonatkozik; pl. a társasági adóalanyoknál a kiosztott vagyoni érték bevételnek számít).
A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén a társasház magánszemély tulajdonostársait (de csak őket) választási lehetőség illeti meg. Ha a közgyűlés határozata alapján az ebből származó bevételt a tulajdoni hányaduk arányában megkapják, egyénileg kell eleget tenniük adózási kötelezettségüknek, ami azt is jelenti, hogy lehetőségük van az ún. lakásszerzési kedvezmény egyéni érvényesítésére is. Ha nem így döntenek akkor – miként a nem magánszemély tulajdonostársak esetében – az átruházásból származó bevétel 25 százalékát kell jövedelemként figyelembe venni, és ez független attól, hogy mennyi idő telt el a szerzést követően. A társasházat is megilleti a lakásszerzési kedvezmény, ha ezt a jövedelmet olyan lakáscélú felhasználásra fordítja, amelynek eredménye a közös tulajdon bővülése (pl. a közös tulajdonban lévő gépkocsitárolót értékesíti és az előzőek szerint számított jövedelmet a közös tulajdonban levő gondnoki lakás bővítésére használja fel, vagy telekbővítéssel, tetőtérbeépítéssel közös tulajdonban lévő gondnoki lakást épít).
A társasház további adókötelezettségének megállapítása az adóévben könyvelt bevételek alapján történik. Az előzőekben ismertetett külön adózó jövedelmeket figyelmen kívül hagyva, a többi bevételből – a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származókat is ideértve – le kell vonni a tulajdonostársak által közös költségre, illetőleg felújításra az adóévben befizetett összegeket, és minden olyan tételt, amelyet az Szja. törvény szerint nem kell a jövedelem kiszámításánál figyelembe venni.
A levonások után fennmaradó bevétel teljes egészében jövedelemnek számít, amely után az adó mértéke 20 százalék, ha az adó levonása után fennmaradó jövedelmet a társasház nem osztja fel a tulajdonostársak között, hanem felhasználja működésére, felújítására. Ekkor a tulajdonostársaknak semmiféle adókötelezettsége nem keletkezik, még akkor sem, ha esetleg az általuk korábban befizetett (adózott) pénzt visszakapják, vagy nem fizetnek be semmit közös költségre, felújításra. Ha (akár részben is) felosztják a magánszemély tulajdonostársaknak, a tulajdoni hányaduk arányában kifizetett teljes összeg jövedelemnek számít, amely után 35 százalék adót kell fizetni. Ezt a társasháznak kell levonnia, befizetnie és bevallania. A társasháznak fizetett adóköteles összegből a 20 százalék adót a kifizetőnek kell levonnia és befizetnie.
A nem kifizetőtől (pl. magánszemélytől, külfölditől) származó adóköteles bevételből a 20 százalék adót negyedévenként kell a társasháznak befizetnie az adózás rendjéről szóló törvény szerint a negyedévet követő hónap 12-éig. Ilyen esetben – mivel az adó megállapítására a társasház kötelezett – a bevételt és az adót év végén be is kell vallania a társasháznak.
A társasház adójogi helyzete sajátos abból a szempontból is, hogy a kifizetéseit illetően kifizetőnek is minősül, tehát az ebből eredő kötelezettségeit az Art. és a Szja. törvény rendelkezései szerint ugyancsak teljesítenie kell. Tehát ezentúl is, ha magánszemély számára adóköteles összeget fizet, a törvények előírásai szerint adóelőleget kell levonnia, adót kell megállapítania, befizetnie, igazolást kell kiállítania és adatot kell szolgáltatnia az adóhatóságnak.
A társasház, ha munkaviszonyban foglalkoztat magánszemélyt, munkaadói járulékként a munkavállaló részére kifizetett és elszámolt bruttó munkabér, illetmény (kereset) valamint végkielégítés, jubileumi jutalom, a betegszabadság idejére adott díjazás, továbbá a személyi jövedelemadó köteles természetbeni juttatás, étkezési hozzájárulás és a munkaviszony keretében biztosított cégautó adójának 25 százaléka után 3 százalék munkaadói járulékot kell fizetni.
A munkavállalónak a munkaviszonya(i) alapján a munkaadótól kapott bruttó kereset 1,5%-át kell munkavállalói járulékként megfizetnie.
Ezt a társasháznak kell e keresetből levonnia, az adóhatósághoz befizetnie és bevallania. Mentesülnek a munkavállalói járulék alól azok a munkavállalók, akik öregségi, rokkantsági nyugdíjban részesülnek, vagy egyébként arra jogosulttá váltak.
Az egészségügyi hozzájárulás adónak minősül. A társasházat az Eüh. tv. 3. §-ában meghatározott belföldi illetőségű magánszemélynek juttatott jövedelem után százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás megfizetése, s a 6. §-ban előírtnak megfelelően meghatározott jogviszonyok fennállása esetén tételes egészségügyi hozzájárulás megfizetése terheli. Ez utóbbi összege 2001-ben havi 4200 forint (naptári naponként 140 forint), 2002-ben 4500 forint (naptári naponként 150 forint).
Az általános forgalmi adó társasházakat érintő törvényi előírásairól külön tájékoztató áll rendelkezésre.
Az adómegfizetés, az adóbevallás módjára, esedékességének időpontjaira az adózás rendjéről szóló módosított 1990. évi XCI. törvény (Art.) rendelkezései irányadók.
Az adómegfizetés esedékességének időpontjai:
Személyi jövedelemadó:
- jövedelemadó-előleg: a munkáltató az általa levont jövedelemadó-előleget az elszámolt hónapot követő hó 12-éig, a kifizető az általa levont jövedelemadó-előleget a kifizetés hónapját követő hó 12-éig fizeti meg,
- jövedelemadó: a munkáltató az év végi elszámoláskor általa megállapított jövedelemadó és a már levont, megfizetett adóelőleg különbözetét a levonást követő hó 12-éig, a kifizető az általa levont jövedelemadót a levonást követő hó 12-éig fizeti meg.
Egészségügyi hozzájárulás:
- a munkáltatónak, a kifizetőnek a százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást a jövedelem juttatását követő hónap 12-éig kell megfizetnie,
- a tételes egészségügyi hozzájárulást a fizetésre kötelezettnek a tárgyhót követő hónap 12-éig kell megfizetnie.
Munkaadói, munkavállalói járulék:
- a munkáltató a munkaadói járulékot és az általa levont munkavállalói járulékot az elszámolt hónapot követő hó 20-áig fizeti meg.
A társasháznak a személyi jövedelemadóról, valamint más adójellegű kötelezettségéről (a munkaadói, munkavállalói járulékról, egészségügyi hozzájárulásról) éves bevallás keretében az adóévet követő év február 15-éig kell adóbevallást benyújtania a fekvése szerint illetékes APEH megyei (fővárosi) Igazgatóságához.
Az általános forgalmi adó bevallásának előírásait a külön tájékoztató tartalmazza.
