Az erkély is a lakás része
A patinás budapesti épületek egy részén olyan rossz műszaki állapotban vannak az erkélyek, hogy használatuk balesetveszélyes. Kinek a kötelessége az erkély felújításáról gondoskodni? Erről tájékoztat szakértőnk, dr. Horváth Gyula ügyvéd, a Dr. Hidasi és Társai Ügyvédi Irodából.
A kérdés megválaszolása természetesen csak a társasházként működő épületek esetében jelent problémát.
Ahhoz, hogy megállapítható legyen, ki köteles a felújítást elvégeztetni és a költségeket viselni, azt kell meghatározni, hogy ki az erkély tulajdonosa. Az erkély közös vagy külön tulajdont képez-e? A külön tulajdon fenntartása (karbantartása, felújítása) ugyanis az adott lakás (nem lakáscélú helyiség) tulajdonosának kötelessége, míg a közös tulajdonba tartozó épületrész fenntartásának költségeit a társasház-közösség fizeti a közös költségből.
A társasház a közös tulajdon speciális formája: az épület meghatározott részei – elsősorban a lakások – a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrészek, épületberendezések, nem lakás céljára szolgáló helyiségek, illetőleg lakások pedig a tulajdonostársak közös tulajdonába kerülnek.
A külön tulajdonba kerülő lakásokat az alapító okiratban kell meghatározni. Az alapító okiratnak tartalmaznia kell a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását is, de mint már utaltunk rá, e felsorolástól függetlenül közös tulajdont képez a külön tulajdonként meg nem határozott valamennyi épületrész.
Ha tehát az alapító okirat a külön tulajdon felsorolásánál rögzíti, hogy az erkély a lakáshoz tartozik, akkor az adott lakás tulajdonosának kell gondoskodni a jó műszaki állapot folyamatos fenntartásáról.
Ha az erkély állapota az életet és egészséget veszélyezteti, az építésügyi hatóságnak intézkednie kell. A települési önkormányzat jegyzője ilyen esetben elrendeli a jókarbantartásra vonatkozó kötelezettség teljesítését, az erkély felújítását vagy helyreállítását. Ha a tulajdonos nem végzi el az előírt munkákat, a hatóság elvégeztetheti helyette, de a megelőlegezett költségek erejéig az érintett ingatlanra jelzálogjog kerül bejegyzésre. Sajnos az építésügyi hatóságok ritkán élnek e lehetőséggel.
Ha viszont az alapító okirat szerint az erkélyek közös tulajdonban vannak, akkor felújítani is a társasházközösségnek kell azokat a közös költség terhére.
Probléma általában akkor van, ha az erkély tulajdoni helyzetét az alapító okirat nem rendezi, és sajnos az alapító okiratok túlnyomó többsége hallgat e kérdésről. A tulajdonosok és a társasház egymásra mutogatnak, mindenki a másiktól várja, hogy elvégeztesse az egyébként mindkét fél által elismerten szükséges munkálatokat. A tulajdonosok azzal érvelnek, hogy az erkély az épület tartószerkezetének része, így felújítani is a közös tulajdon szabályai szerint a közös költségből kell. Ezzel szemben a társasház-üzemeltetők és közös képviselők szerint az erkély a lakáshoz tartozik, minden tulajdonos maga köteles azt karbantartani.
A társasháztulajdon lényeges sajátossága, hogy a külön tulajdon tárgya maga a lakás mint az épület egészétől eszmeileg elkülönült jogi fogalom. Az egyes lakások jogi értelemben külön tulajdonban állnak függetlenül attól, hogy a lakás maga fizikailag elválaszthatatlan az épület egészétől, a közös tulajdonban levő tartószerkezetektől (főfalaktól, határfalaktól, födémektől stb.). Rendeltetését tekintve azonban az erkély a lakásokhoz tartozik, azok használhatóságát hivatott előmozdítani. Az erkély tehát annak a helyiségnek a része, amelyből nyílik, így része a kérdéses helyiséget magában foglaló lakásnak is, és osztja ennek a lakásnak a tulajdoni sorsát. Egyértelmű alapító okirati kikötés hiányában tehát a lakás tulajdonosát terhelik a felújítási költségek.
