Alapító Okirat és Szervezeti, Működési Szabályzat
A társasház létét, működését alapvetően három belső szabályozó rendezi:
- alapító okirat
- szervezeti, működési szabályzat
- házirend
Nevezett szabályozók két, e tekintetben meghatározó jellegű alaptörvényre: a Polgári Törvénykönyv a többször módosított 1959. évi IV. törvény, és az 1997. évi CLVII. Törvény a társasházról épülnek.
Az alapító okirat minden társasház jogi alapokmánya, hiszen a társasház tulajdon létrehozásához a tulajdonostársak alapító okiratba foglalt megállapodása, és a társasház tulajdonnak az ingatlan nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
Alapító okiratban kell meghatározni:
- Külön tulajdonba kerülő lakásokat, helyiségeket és tárgyakat
- A közös tulajdonban álló épületrészekről és földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakásokhoz tartozó – tulajdonosi hányadot és ezek meghatározásának módját
- Az ingatlan nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatok (azonosító adatok)
- A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait, kötelezettségeit, ha az alapító okirat nem rendeli el erre nézve szervezeti – működési szabályzat megalkotását
- A közösség nevét, mely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt
Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba, vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Az alapító okirat megváltoztatásához – ha a törvény másként nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, a változást be kell jelenteni a földhivatalnak.
Ha az alapító okirat rendelkezése nyilvánvaló elírás folytán tévedést tartalmaz, bármelyik tulajdonostárs kérheti a bíróságtól annak kijavítását.
A Szervezeti és Működési Szabályzatot az erededi 1977.évi 11. törvényerejű rendelet egy szerkezetben alkalmazta a társasház minden irányú tevékenységét szabályozó alapokmányban: az Alapító Okiratban. Erről az idő előrehaladtával – a körülmények erőteljes megváltozásával – kiderült, hogy alkalmatlan a továbbiakban feladata betöltésére:
- A tulajdonosi szerkezet alapvető megváltoztatása (önkormányzati tulajdonú lakások bérlők általi megvétele, egy tulajdonosú szerkezet több tulajdonosuvá vált, különböző tulajdonosi érdekek jelentek meg).
- Kiderűlt, hogy a csak 100% igen szavazattal megváltoztatható alapító okirat nem alkalmas a működési jellegű szabályok aktualizáló változtatásainek megvalósítására.
Az előzöekből is következően a törvényalkotó az 1997.évi CLVII. „Társasházi törvényben” oly módon kívánta elrendezni az e területen jelentkezett problémákat, hogy:
- A társasházra vonatkozó meghatározó adatokat kötelezően továbbra is az Alapító Okiratban rendelte hagyni,
- A társasház szerveivel és üzemeltetésével kapcsolatos részeket azonban egy új okmányba a Szervezeti és Működési Szabályzatba sorolta, melyet 2/3-os többséggel ügyvédi ellenjegyzés nélkül engedélyezett megváltoztatni.
A törvény lehetővé teszi tehát, hogy a társasház saját szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelességeit, a közös költség viselésének szabályait, a társasház működésének rendjét Szervezeti és Működési Szabályzatban állapítsa meg.
A törvény hatálybalépésekor (1998.III.1.) a társasházak alapító okiratának, a törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezései hatályukat vesztették. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okirat első ízben történő módosítása során el kell (kellett) végezni.
Az alapító okirat módosítása a Szervezeti és Működési Szabályzat megalkotásához a külön tulajdoni hányadok kétharmados többségével lehetséges, azonban az alapító okirat módosítását a törvény továbbra is a tulajdonosok 100 %-os hozzájárulásához és ügyvédi ellenjegyzéshez köti.
Az SZ.M.SZ. része a társasház alapokmányainak, de időközben szükséges változtatása, módosítása a későbbiekben is kétharmados tulajdonosi hozzájárulással és ügyvédi ellenjegyzés nélkül történhet.
SZERVEZETI – MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT tartalma:
- A Társasház adatai: Név; Összes albetétszám; Összes tulajdoni hányad; Alapító Okirat kelte; Helyrajzi szám; Tulajdoni lap száma.
- A Társasház szervei, hatáskörük, jogaik és kötelezettségeik:
A Közgyűlés; A Közgyűlés összehívása; A meghívónak tartalmaznia kell; A Közgyűlés megtartása; A határozatok kihirdetése; Irásbeli szavazás; Jogorvoslat; A közös képviselő; A közös képviselet ellátásának feltételei; A közös képviselő feladatai; A közös képviselő felelőssége; A Számvizsgáló Bizottság; A Számvizsgáló Bizottság feladatai; A Számvizsgáló Bizottság felelőssége; A tulajdonostársak jogai, kötelezettségei és felelőssége; A tulajdonostárs jogai; A tulajdonostárs kötelezettségei; A tulajdonostársak felelőssége. - A társasház üzemeltetése:
A közös költségek beszedésének módja, befizetések nyilvántartása, tartozások behajtása. Jelzálogjog bejegyzése. A közös költség megállapítása és elszámolása. Költségvetés, amely tartalmazza: a közös költségek viselésének szabályait, Elszámolás, A társasház könyvvezetése, A közös tulajdon karbantartása, A társasház kezelésével kapcsolatos ügyintézés, Ügyfélfogadás, Tulajdonostársi bejelentések kezelése, A tulajdonostársak adatainak nyilvántartása, A társasház biztosítása
- Záró rendelkezések hivatkozik a Közgyűlés …………………. sz. határozatára, amely a jelen szervezeti-működési szabályzatot jóváhagyta.
Szokásos mellékletek: házirend és tűzvédelmi szabályzat
