A képviselő jogviszonya
Milyen jogviszony keretében láthatja el feladatait a közös képviselő?
A közös képviselői feladatot bárki elláthatja, tehát az lehet tulajdonostárs, kívülálló természetes személy, jogi személy és jogi személyiség nélküli gazdasági társaság. A társasági törvény – amely 1998. március 1-én lépett hatályba – azonban kimondja, hogy nem lehet közös képviselő (intézőbizottság elnöke), illetve nem láthat el társasház–kezelési tevékenységet
- akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek, míg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült,
- akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt,
- az az egyéni vállalkozó, gazdasági társaság, aki, illetőleg amely, ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget.
- A közös képviselő tevékenységét a Polgári Törvénykönyv (továbbiakban: Ptk.) 474–483. §–ai megbízási jogviszonyra vonatkozó előírásai szerint végezheti. A közös képviselői tevékenység azért nem látható el munkaviszony keretében, mert a közös képviselővel szemben nem valósulhatnak meg a munkaviszony alapfeltételei. Ennek két indokát érdemes megemlíteni. A munkaviszony alanyai a munkáltató és a munkavállaló, tehát a munkaviszony kétpólusú jogviszony, ami azt jelenti, hogy a munkáltató és a munkavállaló személyileg elkülönül egymástól.
Értelemszerűen ez azt is jelenti, hogy senki nem lehet saját magának munkáltatója. Mivel a társasház közös képviselője a munkáltatói jogkör gyakorlója, tehát nem állhat saját magával munkaviszonyban. A Munka Törvénykönyvének előírása szerint a munkáltató a munkavállalót tevékenységi körében utasíthatja. Ez a szabály sem valósulhat meg az adott esetben, mert az elképzelhetetlen, hogy a közös képviselő saját magát utasítsa valamilyen feladat teljesítésére.
A munkaszerződéstől elhatároltan a Ptk. két szerződéses jogviszonyt szabályoz: a vállalkozási és a megbízási szerződést. A vállalkozási szerződés eredménykötelem, mivel a vállalkozásnál cél a tevékenységgel elérhető, a szerződésben meghatározott eredmény létrehozása (pl. a fodrász tevékenysége). A megbízási szerződés a feleknek olyan megállapodása, amelyben a megbízott arra kötelezi magát, hogy ellátja azt az ügyet, amellyel a megbízó megbízta. A megbízott tehát valamely cél érdekében való tevékenységre vállal kötelezettséget, de nem ígéri azt, hogy tevékenysége meghatározott eredménnyel fog járni. A megbízás tárgya tehát az ügy ellátása, a megbízó érdekében kifejtendő tevékenység.
A megbízó nem lehet a megbízottnak kiszolgáltatott helyzetben, ezért a törvény kimondja, hogy a megbízást a megbízó utasításai szerint és érdekének megfelelően kell teljesíteni. Ez a kötelezettség szorosan hozzátartozik a megbízási szerződés fogalmához.
A megbízott a rábízott ügyben személyesen köteles eljárni, igénybe veheti azonban más személy közreműködését is, ha ehhez a megbízó hozzájárult és ez a megbízás jellegével együtt jár. A megbízott az igénybe vett személyért úgy felel, mintha a rábízott ügyet maga látta volna el.
Ha a megbízó (közgyűlés) célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad, a megbízott köteles figyelmeztetni. Ha a megbízó az utasításához a figyelmeztetés ellenére ragaszkodik, az utasításból eredő károk is őt terhelik. Például ha a közös képviselő a kötelező érintésvédelmi szabványvizsgálatot el akarja végeztetni, de a közgyűlés leszavazza, akkor az ebből fakadó következmények (hatósági bírság, baleset esetén büntetőeljárás) a társasházat terhelik.
A megbízott (közös képviselő) köteles a megbízót tevékenységéről és az ügy ellátásáról kívánságára, szükség esetén e nélkül is tájékoztatni, különösen, ha más személy igénybevétele vált szükségessé. A közös képviselet ellátásánál ezt a jogkört a közgyűlés, mint megbízó, év közben általában a számvizsgáló bizottságra bízza.
A megbízott a megbízó (közgyőlés) utasításától csak akkor térhet el, ha ezt a megbízó érdeke feltétlenül megköveteli, és a megbízó előzetes értesítésére már nincs mód.
