Jelzálogjog bejegyzése a közös költség hátralék megfizetésének biztosítékául
A Társasház törvény lehetővé teszi, hogy a társasház közgyűlése határozatával, vagy a szervezeti – működési szabályzat felhatalmazása alapján a közös képviselő a közös költséghez való hozzájárulás befizetésével legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának jelzáloggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.
A jelzálogjog bejegyzéséről a társasház közgyűlése határoz – alapesetben – egyszerű többségi határozattal, és ez a határozat megismételt közgyűlésen is meghozható. Ilyen esetben az érintett tulajdonostárs nem élhet szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni.
A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése féléves hátralékonként korlátlanul megismételhető.
Ahol a társasház korábban szervezeti – működési szabályzatot fogadott el, ott nem szükséges, hogy a társasház közgyűlése döntsön a bejegyzésről, mivel a szervezeti – működési szabályzat felhatalmazása alapján a közös képviselő elrendelheti a közös költség megfizetésével hátralékos tulajdonostárs tulajdoni hányadára a jelzálogjog bejegyzését.
Az Ingatlan-nyilvántartási törvény szerint akár jog, akár jogilag jelentős tény bejegyzésére, módosítására, adatok átvezetésére, csak okirat vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor. A törvény meghatározza az okirat (közokirat és magánokirat) alaki és tartalmi kellékeit.
A jelzálogjog bejegyzéséhez és megszűnéséhez szükséges magánokirat akkor fogadható el az ingatlan-nyilvántartás bejegyzés alapjául, ha ügyvédi ellenjegyzést tartalmaz. Az ügyvédi ellenjegyzés nemcsak a névaláírások valódiságát igazolja, hanem az ügylet szakszerűségét, tartalmi és alaki jogszerűségét is.
A Társasház törvény előírja, hogy a jelzálogjog bejegyzésével kapcsolatos határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével kézbesíteni kell. A tulajdonostárs a kézhezvételtől számított 60 napon belül bírósághoz fordulhat. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.
A hátralékos tulajdonostárs jogorvoslati kérelmében akár eljárási hibára is hivatkozhat, ezért a társasház közgyűlésének összehívásakor, megtartásakor, a határozat előterjesztésekor és megszavazásakor körültekintően kell eljárni.
A jelzálogjog bejegyzése rendelkezés előtt nem kötelező érvényű, hogy a tulajdonostársat a tartozás megfizetésére fel kell szólítani. Tekintettel arra, hogy a társasháznak elsődleges érdeke a hátralék megfizetése, a helyes eljárás ha a közös képviselő felhívja a hátralékos tulajdonostárs figyelmét a tartozás határidőn belüli rendezésére.
A Társasházi törvény szerint a közös költség megfizetése a tulajdonos feladata, ezért mindig pontosan meg kell győződni, hogy a hátralékkal érintett öröklakás (nem lakás céljára szolgáló helyiség) kinek a tulajdonában áll.
A jelzálogjog bejegyzése, illetve törlése illetékköteles, amelyet a társasháznak kell megelőlegezni, és majd az adósnak viselni.
A törvény értelmében ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot a tulajdonos kiegyenlítette, a közös képviselő köteles a jelzálogjog törléséhez szükséges engedélyt kiadni.
A társasház javára bejegyzett zálogjog az öröklakás elidegenítését és tulajdonjogának átruházását, vagy más irányú megterhelését nem akadályozza. A bejegyzés annyit jelent, hogy ha a tartozás megfizetésére bírósági eljárás indul és az jogerős marasztalással zárul a tartozás megfizetésére biztosítékként az ingatlan van megjelölve abból kielégítést lehet kérni.
Természetesen, ha valaki jelzáloggal terhelt ingatlant vásárol meg, akkor számolnia kell azzal, hogy a jelzálogjog biztosítási jellege alapján bármikor végrehajtást kérhetnek az ingatlanra a követelés erejéig. Kialakult szokás, hogy jelzáloggal terhelt ingatlant általában nem vásárolnak meg, mindaddig amíg az eladó a jelzálogjog alapjául szolgáló tartozást meg nem fizeti.
A jelzálogjog bejegyzése biztosítékot jelent arra, hogy a társasház a követeléséhez előbb vagy utóbb hozzájut. Ehhez viszont az szükséges, hogy a társasház a közös költség tartozás megfizetésére fizetési meghagyásos, vagy peres eljárást indítson.
