A közös képviselet funkciója
Ügyintéző és/vagy menedzser?
A közös képviselet alapfunkciója, hogy – a tulajdonosok megbízásából – igazi gazdája legyen a társasháznak. Ez vagy belülről, vagy olyan vállalkozással oldható meg, ahol a vállalkozók személyes közreműködése biztosított.
A jó gazda funkciójának betöltése azt jelenti, hogy a napi operatív feladatok ellátása mellett a közös képviselet (és személyzete) gondol a hosszútávra kiható kérdésekre, a célok meghatározására és az optimális megvalósítási lehetősek kimunkálására.
A stratégiát, az alapfunkciót, és a társasház természetrajzát figyelembe véve a közös képviseletnek két alapvető feladata van:
- érdekegyeztetés,
- ügyvitel.
A társasház működésének jellemző vonásait, a közös képviselet – horderővel bíró – feladatait végiggondolva könnyen belátható, hogy a társasház eredményességének biztosíthatósága döntően a folyamatos és sikeres érdekegyeztetésen múlik.
Elegendő csak azokra a kérdésekre gondolni (pl.: a tulajdonosok mit tekintenek a működés szempontjából fontos kérdésnek, mely karbantartási munkákra kerüljön elsődlegesen sor, stb.), amelyek önmagukban hordozzák az érdek- és véleménykülönbségekből fakadó konfliktus szituációkat. Ha az érdekek összehangolása nem sikerül, akkor végső esetben döntésképtelenné válik a társasház és ez minden jó szándékú kezdeményezést lehetetlenné tesz, a társasház működésképtelenné válik. Sokszor felmerül a kérdés: hogyan lehet garantálni a tulajdonosi érdekek érvényesülését? Ezt az általában felvetett kérdést tovább bontva (és ezzel a bonyolultságát is jelezve) kinek, mikor és miért képviseli az érdekeit a közös képviselő: a társasházét, az önkormányzatét, a magántulajdonosokét vagy a bérlőkét. Bizonyos kérdésekben a közös képviseletnek nagyobb döntési jogkört lehetne biztosítani a törvényi rendelkezések között.
A társasház ügyviteli feladatainak ellátása alatt a szó igazi értelmében vett ügyvitelt kell érteni és nem az ügyintézést. Ez az értelmezés szintén a gazda funkcióból ered, és az ügyvitel nem végrehajtó, hanem inkább menedzselési feladatot jelent. A társasházi törvény ügyintézői funkciót határoz meg (lásd: 21. § (2) bekezdést,), mely bizonyos vezetési megoldásoknál egy társasházkezelő vonatkozásában elfogadható funkció meghatározás lehet. Viszont ismételten le kell szögezni, hogy a közös képviseleti feladatok ellátása a „vezetési megoldástól” függetlenül is menedzselési tevékenységet igényel.
Azzal elvileg mindenki egyetért, hogy a közös képviselő nem lehet minden kérdésnek a szakértője.
Ezzel együtt a gyakorlat azt érzékelteti, hogy a társasházak azt várják el a közös képviselőtől, hogy vezesse a társasházat. Ezt támasztotta alá az is, amikor számvizsgáló bizottsági elnökök mondtak véleményt a megbízói igényekkel kapcsolatban. A jogi szabályozásban alkalmazott fogalmi kategóriák is ebbe az irányba mutatnak. A társasházi törvény egy helyen ügykezelési tevékenységről szól, amely közelebb áll a valós közös képviseleti funkcióhoz, mint igényhez és szükséglethez.
A közös képviselettel szemben a fő követelmény: MENEDZSELÉSI (vezetési-szervezési) ISMERETEK, TAPASZTALAT, GYAKORLAT és VEZETŐI SZINTNEK megfelelő SZAKMAI ISMERETANYAG (döntő: társasház jog).
Ehhez a gondolatsorhoz kapcsolódik, hogy a közös képviselettel szemben nem elégséges a jó kapcsolatteremtő képesség, jártasság és kommunikációs készség mint követelmény meghatározása. Ez a követelmény a vezetői funkció ellátásán belül a koordinációs jogkörhöz, a vezetési stílushoz és módszerhez tartozik.
forrás: társasházi hirado
(http://www.tarsashazi-hirado.hu)
