A társasházak adózásának alapvető szabályai
2007/4.
2007.03.14.
A társasházközösségnek, ha adókötelezettsége keletkezik (a közös tulajdont hasznosítja, munkabért, megbízási díjat, közös képviselő részére tiszteletdíjat fizet ki stb.) ettől számított 15 napon belül be kell jelentkeznie az illetékes első fokú adóhatósághoz.
A bejelentkezési kötelezettségnek a Bejelentkezési lap a jogi személyek, a jogi személyiséggel nem rendelkező egyéb társaságok és szervezetek részére megnevezésű nyomtatványon kell eleget tenni, amely a nyomtatványboltban beszerezhető.
A társasházközösségnek a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja. tv.), a foglalkoztatás elősegítéséről és a munkanélküliek ellátásáról szóló módosított 1991. évi IV. törvény (Fl. tv.) az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (Eüh. tv.) és az általános forgalmi adóról szóló módosított 1992. évi LXXIV. törvény (Áfa. tv.) egyes rendelkezéseiből, valamint a foglalkoztatásból eredő biztosítási kötelezettséghez kapcsolódóan keletkezhetnek adó- és járulékkötelezettségei.
Szja. tv.
Az Szja. tv. 2001-től hatályos szabályozása értelmében, a társasháznál keletkező minden jövedelemre kiterjedő külön rendelkezéseket tartalmaz a törvény. A társasházak kizárólag az Szja. tv. alanyaiként adókötelesek a közös név alatt megszerzett jövedelem után akkor is, ha a tulajdonostársak nem kizárólag magánszemélyek, de akkor is, ha nincs is közöttük magánszemély tulajdonos.
Az Szja. tv. szerinti adózás kiinduló alapja a számvitel által előírt könyvelés, amelynek a társasház minden bevételét tartalmaznia kell. E bevételek közül az ún. külön adózó jövedelmek körébe tartózók esetében a törvényi rendelkezés úgy írja elő a jövedelemszámítás, az adómegállapítás és -megfizetés kötelezettségét, mintha a bevétel megszerzője magánszemély lenne, kimondva, hogy ez esetben a társasház tekintendő magánszemélynek. Kivételt képez a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származó bevétel, amelyet a törvény nevesítetten átsorol a társasház más bevételei közé.
A külön adózó jövedelmekre vonatkozó szabályok körébe tartozó, a társasházaknál is előforduló bevétel lehet az ingó és ingatlan vagyon átruházásából, kamatból, osztalékból, árfolyamnyereségből, tőkepiaci ügyletekből, természetbeni juttatásból, kamatkedvezményből, nyereményből származó bevétel. Ezeket – a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházásából származó bevételt kivéve – a vonatkozó Szja-szabályok szerint kell kezelni, vagyis a jövedelmet, az adót úgy kell a kifizetőnek vagy a társasháznak megállapítania és megfizetnie, mintha a jövedelem megszerzője magánszemély lenne. Minthogy ezen jövedelmek után általában ún. forrásadót kell fizetni (amely egyes esetekben 25%, de pl. a természetbeni juttatások esetében 54 százalék!) az adóztatás – miként a magánszemélyeknél – egyszerű, mert legtöbb esetben a kifizető szintjén rendeződik. Ebből következően az ilyen adózott jövedelmek miatt a társasházat már nem terheli további adókötelezettség, azt a tulajdonostársak közös döntéssel akár fel is oszthatják, és a törvény rendelkezése szerint ilyenkor a magánszemély tulajdonostársnak nincs már további adókötelezettsége (természetesen a nem magánszemély tulajdonostársakra ez nem vonatkozik; pl. a társasági adóalanyoknál a kiosztott vagyoni érték bevételnek számít, ugyanakkor az olyan összeg, amely után az Szja szerinti adót a társasház megfizette, csökkenti az adóalapot).
A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén a társasház magánszemély tulajdonostársait (de csak őket) választási lehetőség illeti meg. Ha a közgyűlés határozata alapján egyénileg kell eleget tenniük adózási kötelezettségüknek, lehetőségük van az ún. lakásszerzési kedvezmény egyéni érvényesítésére. Ha nem így döntenek, akkor – miként a nem magánszemély tulajdonostársak esetében – az átruházásból származó bevétel 25 százalékát kell jövedelemként figyelembe venni, és ez független attól, hogy mennyi idő telt el a szerzést követően. A társasházat is megilleti a lakásszerzési kedvezmény, ha ezt a jövedelmet olyan lakáscélú felhasználásra fordítja, amelynek eredménye a közös tulajdon bővülése (pl. a közös tulajdonban lévő gépkocsi-tárolót értékesíti és az előzőek szerint számított jövedelmet a közös tulajdonban levő gondnoki lakás bővítésére használja fel, vagy telekbővítéssel, tetőtér-beépítéssel közös tulajdonban lévő gondnoki lakást épít).
A társasház további adókötelezettségének megállapítása az adóévben könyvelt bevételek alapján történik. Az előzőekben ismertetett külön adózó jövedelmeket figyelmen kívül hagyva, a többi bevételből – a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származókat is ideértve – le kell vonni a tulajdonostársak által közös költségre, illetőleg felújításra az adóévben befizetett összegeket, továbbá a társasház által közvetített szolgáltatásként továbbszámlázott ellenértéket és minden olyan tételt, amelyet az Szja. törvény szerint nem kell a jövedelem kiszámításánál figyelembe venni.
A levonások után fennmaradó bevétel teljes egészében jövedelemnek számít, amely után az adó mértéke 25 százalék, ha az adó levonása után fennmaradó jövedelmet a társasház nem osztja fel a tulajdonostársak között, hanem felhasználja működésére, felújítására. Ha (akár részben is) felosztják a magánszemély tulajdonostársaknak, a tulajdoni hányaduk arányában kifizetett teljes összeg jövedelemnek számít, amely után 35 százalék adót kell fizetni. Ezt a társasháznak kell levonnia, befizetnie és bevallania. A társasháznak fizetett adóköteles összegből a 25 százalék adót a kifizetőnek kell levonnia és befizetnie.
A nem kifizetőtől (pl. magánszemélytől, külfölditől) származó adóköteles bevételből a 25 százalék adót negyedévenként kell a társasháznak befizetnie az adózás rendjéről szóló törvény szerint a negyedévet követő hónap 12-éig. Ilyen esetben – mivel az adó megállapítására a társasház kötelezett – a bevételt és az adót év végén be is kell vallania a társasháznak.
A társasház adójogi helyzete sajátos abból a szempontból is, hogy a kifizetéseit illetően kifizetőnek is minősül, tehát az ebből eredő kötelezettségeit az Art., a Tbj. és a Szja. törvény rendelkezései szerint ugyancsak teljesítenie kell. Tehát, ha a magánszemély számára adóköteles összeget fizet, a törvények előírásai szerint adóelőleget kell levonnia, adót, járulékot kell megállapítania, befizetnie.
Fl. tv.
A társasház, ha munkaviszonyban foglalkoztat magánszemélyt, munkaadói járulékként a munkavállaló részére kifizetett és elszámolt bruttó munkabér, illetmény (kereset) valamint végkielégítés, jubileumi jutalom, a betegszabadság idejére adott díjazás, továbbá a személyi jövedelemadó köteles természetbeni juttatás, étkezési hozzájárulás és a munkaviszony keretében biztosított cégautó adójának 25 százaléka után 3 százalék munkaadói járulékot kell fizetni.
A munkavállalónak a munkaviszonya(i) alapján a munkaadótól kapott bruttó kereset 1.5%-át kell munkavállalói járulékként megfizetnie. Ezt a társasháznak kell e keresetből levonnia, az adóhatósághoz befizetnie és bevallania.
Mentesülnek a munkavállalói járulék alól azok a munkavállalók, akik öregségi, rokkantsági nyugdíjban részesülnek, vagy egyébként arra jogosulttá váltak.
Eho tv.
Az egészségügyi hozzájárulás adónak minősül. A társasházat a belföldi illetőségű magánszemélynek az Eho. tv. 3. §-ában juttatott jövedelem után százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás megfizetése, s a 6. §-ban előírtnak megfelelően meghatározott jogviszonyok fennállása esetén tételes egészségügyi hozzájárulás megfizetése terheli. Ez utóbbi összege havi 1950 Ft.
Áfa tv.
A társasháznak, mint tulajdonostársak közösségének a közös tulajdonban és közös használatban lévő ingatlan (ingó dolog) tekintetében állhat fenn az áfa adóalanyisága. Az adóalanyisághoz fűződő kötelezettségeket és jogokat a tulajdonostársak közössége az általa kijelölt képviselő útján gyakorolja. Kijelölés hiányában képviselőnek a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs, egyenlő tulajdoni hányad esetén pedig az adóhatóság által kijelölt személy tekintendő.
Nem áll fenn a tulajdonostársak közösségének áfa adóalanyisága, ha belföldön termékértékesítést vagy szolgáltatásnyújtást nem teljesít. A tulajdonostársak közössége és a közösség tagjai között nem történik szolgáltatásnyújtás a közös tulajdon fenntartása során közösen igénybevett víz-, villany-, szemétszállítás stb. szolgáltatások ellenértékének a tulajdonostársak közötti megosztása miatt. A tulajdonostársak közössége akkor végez áfa törvény hatálya alá tartozó értékesítést, ha a közös tulajdont, vagy annak egy részét a tulajdonostársak közössége értékesíti, bérbe adja valamely közösségen kívüli személynek, szervezetnek (illetve a közösség valamelyik tagjának), vagy közösségen kívüli személy, szervezet felé közüzemi szolgáltatást végez (közvetít), tehát nem önmagának, hanem kifelé értékesít.
Fontos tudnivalók!
A számlaszámok, amelyekre az adót be kell fizetni:
| Személyi jövedelemadó: | 10032000-06056353 |
| Munkaadói járulék: | 10032000-06056009 |
| Munkavállalói járulék: | 10032000-06056016 |
| Egészségügyi hozzájárulás: | 10032000-06056212 |
| Általános forgalmi adó: | 10032000-01076868 |
Az adómegfizetés esedékességének időpontjai:
Személyi jövedelemadó:
- Jövedelemadó-előleg: a munkáltató az általa levont jövedelemadó-előleget az elszámolt hónapot követő hó 12-éig, a kifizető az általa levont jövedelemadó-előleget a kifizetés hónapját követő hó 12-éig fizeti meg,
- Jövedelemadó: a kifizető az általa levont jövedelemadót a levonást követő hó 12-éig fizeti meg.
Egészségügyi hozzájárulás:
- A munkáltatónak, a kifizetőnek a százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást a jövedelem juttatását követő hónap 12-éig kell megfizetnie.
- A tételes egészségügyi hozzájárulást a fizetésre kötelezettnek a tárgyhót követő hónap 12-éig kell megfizetnie.
Munkaadói, munkavállalói járulék:
A munkáltató a munkaadói járulékot és az általa levont munkavállalói járulékot az elszámolt hónapot követő hó 12-éig fizeti meg.
Az adóbevallás módja, esedékessége
Ha a társasház munkáltatói vagy kifizetői minőségben kifizetést teljesít egy magánszemélynek, akkor a tárgyhót követő hó 12. napjáig elektronikus úton köteles a ”08-as bevallást benyújtani a levont személyi jövedelemadóról és a járulékokról.
A társasház saját nevében megszerzett jövedelme után 2008. május 20-ig köteles adóbevallást benyújtani a fekvése szerint illetékes APEH regionális Igazgatóságához. Ha a társasház áfa-fizetésre kötelezett, akkor 2008. február 15-ig kell az adóbevallást benyújtania.
Az általános forgalmi adó megállapításának, elszámolásának, bevallásának előírásait, részletes szabályait a 7. számú tájékoztató tartalmazza.
